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 Il documento redatto dal Coordinamento di Associazioni e Movimenti 

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  • Il terzo grande assente: il fabbisogno abitativo

Occorre ora tornare al Piano Urbanistico Generale (PUG) di Monopoli per ricordarne – sia pur in modo incompleto ed estremamente sintetico – gli obiettivi e le scelte fondamentali, che non possono restare delle mere dichiarazioni di intenti.

Gli obiettivi possono essere così riassunti:

Sviluppo sostenibile del territorio, garantendo il soddisfacimento dei fabbisogni abitativi, dei servizi e delle attrezzature e, nel contempo, favorendo il consolidamento e l’espansione del sistema produttivo; tutto ciò, tutelando le risorse ambientali non riproducibili e favorendo la rigenerazione di quelle riproducibili.

Le strategie perseguite si propongono:

  1. La riduzione del trend di consumo del suolo.
  2. La compensazione dei nuovi insediamenti con specifiche misure integrate nella normativa della trasformazione urbanistica.
  3. L’ambientazione del sistema infrastrutturale esistente e di nuova previsione con misure di compensazione e riduzione degli impatti.
  4. La riorganizzazione dello sviluppo turistico costiero.
  5. La tutela ambientale, attraverso:

– il ripristino dell’equilibrio idrogeologico del territorio, con salvaguardia e rinaturalizzazione ove possibile delle lame e dei canali irrigui;

– la costruzione di una rete ecologica territoriale, costituita dal sistema idrografico superficiale (lame e canali), dagli uliveti storici e/o monumentali ed aree a maggiore naturalità;

 – la costruzione di una rete ecologica urbana collegata alla  precedente, comprendente anche gli spazi verdi artificiali;

 – la tutela della piana olivetata;

 – la tutela degli olivi monumentali, anticipando le misure di gestione di cui alla LR n.14/2007;

 – il contenimento dei processi di diffusione insediativa.

6. Il miglioramento dell’accessibilità alla città;

7. L’efficienza del sistema infrastrutturale; 

 8. L’attivazione di politiche abitative per la riduzione dei valori immobiliari;

9. Lo sviluppo produttivo-

Rileggere tali obiettivi e strategie impone ovviamente una valutazione della coerenza di quanto finora è stato promosso e concretamente realizzato dall’azione amministrativa nelle direzioni sopra indicate, nonché di quanto amministratori e imprenditori desiderano realizzare nel territorio di Monopoli.

Confrontiamo ora gli obiettivi del PUG e la modalità di calcolo del “Fabbisogno Abitativo” della città che è alla base dello stesso PUG, verifichiamone la coerenza e rapportiamo tutto ai dati reali a disposizione di tutti.

Può  essere molto utile tener conto di quanto indicato dalla Regione Puglia, attraverso il Controllo di Compatibilità effettuato prima dell’approvazione del PUG: in tale occasione gli uffici regionali esprimevano grandi perplessità rispetto alle modalità con cui era stato calcolato il fabbisogno abitativo nella redazione del PUG.

Tale fabbisogno, espresso in numero di stanze, pari a 14676, moltiplicato per il parametro di 40mq/ stanza, utilizzato dai progettisti del PUG, ha regalato alla città una previsione del fabbisogno abitativo pari a 587040 mq di abitazioni, quantificabile in circa 5870 nuovi appartamenti della dimensione di 100mq nell’arco di 10 anni.

Così scrivevano i tecnici della Regione, nel 2010:

L’adozione del parametro di 40 mq/stanza, corrispondente in termini volumetrici a mc.120, appare eccessivo e privo di specifiche motivazioni a supporto, considerando peraltro che contestualmente si ipotizza un indice di affollamento di progetto di 0,75 abitante/stanza; ne conseguirebbe un parametro finale di mc.160 per ogni abitante, immotivatamente esorbitante rispetto alle correlate disposizioni dell’art.3, ultimo comma, del DM n.1444/1968. Non sono in alcun modo analizzati, valutati e computati i carichi insediativi residui eventualmente rivenienti dai “contesti urbani consolidati”. Nei procedimenti di calcolo del “fabbisogno aggregato al 2022” (pag.133 della Relazione), non risultano considerati i fabbisogni pregressi di edilizia residenziale in funzione della popolazione e del patrimonio edilizio all’attualità.”.

E ancora, evidenziando che nel computo del fabbisogno abitativo i tecnici incaricati non avevano tenuto in considerazione l’enorme numero di abitazioni già sparse sul territorio, che avrebbe ridotto notevolmente il numero di nuove edificazioni previste:

“Per la (…) detrazione, rilevantissima sotto l’aspetto quantitativo, non risultano esplicitate specifiche motivazioni; peraltro, la detrazione stessa, incidente sulla determinazione del fabbisogno residenziale, non risulta neppure compensata da una corrispondente considerazione del patrimonio edilizio in questione ai fini del soddisfacimento di altre tipologie di fabbisogni, ivi compresa la domanda turistica”.

Detto in termini “non tecnici”: le previsioni di edificazione contenute nel PUG di Monopoli sono state notevolmente sovrastimate rispetto al fabbisogno reale. Sono “esorbitanti”, secondo la testuale valutazione dei tecnici della Regione, e in modo “immotivato”.
Nell’operare una previsione di lungo periodo delle attività edificatorie, il Comune di Monopoli aveva valutato per eccesso le previsioni di crescita della popolazione e per  difetto quanto era stato già costruito nel territorio urbano e poteva soddisfare una parte del nuovo fabbisogno.

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Le considerazioni e osservazioni appena citate, effettuate dagli uffici regionali in sede istruttoria nel 2010, oggi vengono a maggior ragione suffragate dai dati sul trend demografico negativo della nostra città (l’ultimo dato disponibile è quello al 31 dicembre 2012).

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